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还是千亿销售的上市房企最终驱散，高杠杆规划带来的痛点亦有因果。

手脚还是千亿销售的上市房企，祥生控股集团在 10 月 25 日收到了香港往来所通告取消其上市地位的见告，并于 11 月 11 日取消上市地位。回望其 2020 年 11 月 18 日在联交所负责初始交易，到如今的退市，四年的工夫里经历了从光芒到幽静的戏剧性移动。

对于退市的原因，与此前佳源国际、大发地产、大唐地产疏导，亦是无法按时刊发家务论说，自其 2023 年 4 月 3 日停牌起，于今已逾 18 个月。因此，联交所依据《上市端正》第 6.01A ( 1 ) 条取消其上市地位。

据不雅点指数了解，国内企业退市情况可分为自发退市和非自发退市两种，且传统不雅念合计违抗研究上市端正而导致的退市举止属于非自发退市。但在企业本质中，这两种退市的分类仍可能被合计是粗鲁的。因为企业的决议举止经常依据利益最大化原则进行，迎靠近不得不"求生"的处境时，退市亦然"断臂"下的势必之果。

市集片时

祥生控股集团上市时的财务推崇还算可以。

据财报显露，2020 年祥生控股靠近的银行过头他借款、优先单子和公司债券总和达 461.77 亿元，但短期债务被现款及银行结余笼罩后仍有 21.10 亿的奢侈，企业流动性压力较小。

此外，企业里面银行及现款结余较上市前飞腾 249.1%，合约销售、收益和溢利也均呈现飞腾趋势，同期净财富欠债比率在上市准备中从 361% 下调至 136%。加上市集上商品房销售数据仍呈现一定涨幅，企业资金回流表面上不能问题，异日看似一派坦途。

同期，从不雅点指数销售论说中可以看到，祥生地产在 2020 年和 2021 年的权柄销售保管在 800 亿以上，若按这一趋势获取资金回流，不会存在较大的偿债压力。

但事与愿违，跟着房地产市集供求关系发生紧要变化，重迭后疫情挑战、信贷环境等多方面身分，祥生控股集团的账面同绝大多数房企雷同，初始靠近流动性危险。

不雅点指数整理了祥生控股四年的财报数据，发现跟着外部规划环境的变化，重迭房市长牛时仍存在较高杠杆的规划形式，使得祥生控股集团四年内的流动性每下愈况。

高杠杆并非房企之过，房地产行业以往重财富规划的逻辑，让其以更高的杠杆进行设备投资。骨子上自中国东谈主民银行和住房和城乡建树部在 2020 年 8 月提倡"三谈红线"，并在 2021 岁首始施行后，很多房企高杠杆的净财富欠债比便触碰了这一红线。

尽管上市后祥生控股的净财富欠债率下落至 136%，但压力仍然较大，这意味着鼓动的每一份权柄齐将承载着 1.36 份欠债，远远高于其承受智力。

从短期债务来看，放胆 2021 年上半年，祥生控股的现款及银行结余仍能笼罩短期债务。而跟着 2021 年底这一数据的骤降，其流动性问题初始赶紧凸显。对于现款及银行结余的变化，不雅点指数从 2021 年报中看到，主如果由于现款及现款等价物、物业预售所得款项现款和按时进款的减少引起。

从总借款情况来看，祥生控股靠近的银行过头他借款、优先单子和公司债券总和天然从 2020 年的 461.77 亿缩减至 2022 年的 285.84 亿，但债务压力仍较大。放胆 2022 年末。祥生控股仍靠近 183.14 亿的短期债务和 102.6 亿的两年至五年期的债务。

骨子上，高额的债务仅仅祥生控股集团流动性危险的一个必要条件，导致其流动性焦虑的另一个关节身分是市集环境，在祥生控股的财报中，主要体当今毛利的大幅下落。

从盈利水平来看，2022 年是祥生控股事迹转亏的分水岭。数据骄慢，祥生控股的毛利在三年内骤降。扣除去其他必要开支后，从还是税前的溢利转为亏空。这亦然其公开刊发的临了一份报表。

骨子上，入不敷出不仅意味着祥生控股需要通过储备支付亏空和部分到期债务，同期放胆 2022 年底的 36.69 亿储备也不及以让其偿还后续滚滚不竭的债务，还债亦或是化债在所不免。

综上来看，不雅点指数合计祥生控股集团靠近的债务压力并非惟恐，这是由于房企固有的重财富规划形式和依赖于市集环境所决定。当市集环境一派向好时，高杠杆规划形式会被较好的盈利智力淡化，而到了市集环境急转直下时，问题就会赶紧暴涌现来。

自救乏力

靠近深广的债务压力，祥生控股集团从股权往来、刊行外洋债等方面也争取到了一定的现款流。但碍于多方事件冲击，企业的化债动作仍回天乏术。

据不雅点指数统计，自 2021 年起祥生控股集团便不竭进行了一系列化债动作以减少外洋债。其中包括：以借新还旧的面孔刊行两支年利率分裂为 10.5% 和 12% 的 2 亿好意思元优先单子，赎回部分 3 亿好意思元中 2.82% 金额份数的优先单子本金，以及对以往债务进行延期。

不雅点指数翔实到，在祥生控股的债务窘境中，外洋债的界限有限。与其年报中显露的加权平均债务本钱比较，外洋债的利率严重担担其融资本钱，同期外洋债普遍诞生的交叉讲错条件也给企业的现款流火上浇油。

此外，在营运智力因循上，祥生控股进行了大齐的股权往来来补充营运资金，通过取得即时现款流入来纾缓流动资金压力。

上述股权往来的代价主要汇集在些许亿的数目级往来上，对波及上百亿的债务奏效甚微。

同期，不雅点指数翔实到在祥生控股屡次出售股权的事件中，前边几次的出售是概况获取溢价或是与收购价抓平，而往后的出售事件中，则是作念亏本交易也要获取现款流。如 2022 年 7 月份的往来，属于出售已末端的亏空神情，而 2022 年底临了一次显露的股权往来中，致使连应收贷款齐折价出售。

可以看出，祥生控股对营运资金的垂危需要和偿债压力，这亦然市集环境重迭高杠杆规划下的势必效能。

在多方身分的加抓下，祥生控股集团的外洋债纷繁出现讲错，企业也在 2023 岁首通告开展债务重整，但后续情况仍未显露。值得施展的是，申万宏源战术投资（香港）有限公司曾就祥生控股未偿还财务背负约 5000 万好意思元向法院提倡清盘呈请，但临了因为凭据不及和原告经验等问题被驳回，祥生控股集团也因此得到了偿债的喘气工夫。

除了上述问题外，祥生控股还靠近着集团换帅、中坚东谈主员变动和财务东谈主手不够等问题，这亦然其最终被动退市的顺利原因。据企业显露，跟着多个部门（包括财务部及运营处理部）的关节团队东谈主员近期辞任，东谈主力不及，导致企业过头核数师难以胜利进行后续审计职责，使得 2022 年财报延后刊行。

在屡次宽限后，2022 年的年报已于 2024 年 4 月 30 日胜利发布，但账上的财务气象使得宽绰投资者显著，2023 年致使所以后的现款流压力只会更甚，看管了前文提到的高达数百亿的债务压力。

最终，祥生控股无法就 2023 年年报向投资者提交企业答卷，面前也莫得因财报宽限导致股票停牌后，对投资者后续的损失进行更多施展。对企业而言，现时的债务压力、后续可能的清盘呈请和异日的企业转型仍需更多工夫去经营。

追忆祥生控股往来无踪的上市过程，本文趋向于合计其退市属于非自发退市下的势必选定。退市后，祥生控股仍靠近需留足改善规划气象的工夫，通过以工夫换空间，面对债务重组、东谈主手经营和企业发展战术等诊疗的挑战。

本文来自"不雅点网"，作家：常文恺，36 氪经授权发布。

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